Ремонт фундамента под ключ: технологии реконструкции, усиления и гидроизоляции

 

Фундамент – основа строения. На него опираются все конструкции дома, он выдерживает огромную нагрузку, но со временем может утрачивать несущую способность и нуждаться в ремонте. Пренебрегать разрушениями и деформацией фундамента нельзя, ведь от этого зависит целостность полов, стен, да и в принципе, – всей постройки. Чтобы продлить работоспособность основы дома, необходимо строго соблюдать все правила её строительства. А когда фундамент уже повреждён – срочно приступать к ремонту.

 

                 

 

Причины разрушения, деформации и повреждения фундамента

 

Разрушение фундамента может быть явным и скрытым. Из видимых деформаций чаще всего наблюдаются следующие изменения:

• продольные и поперечные трещины на фундаменте или цоколе;
• сколы, «изъеденная» поверхность бетона или кирпича;
• проседание грунта около фундамента, провалы;
• разрушение стен;
• нарушение геометрии;
• деформация пола внутри дома.

Чтобы не запустить проблемы с фундаментом, необходимо пару раз в год осматривать его по всему периметру. Намного сложнее выявить скрытые повреждения – для этого потребуются специалисты с оборудованием и опытом.

Никакие деформации не возникают сами по себе – на всё есть причина. Основа дома может разрушаться из-за таких факторов, как:

• аномально низкие или непривычно высокие температуры воздуха в регионе;
• резкие температурные колебания;
• повышенная влажность грунта;
• нестабильные почвы (рыхлые, подвижные, плохо дренируемые);
• морозное пучение грунта под постройкой или в непосредственной близости от неё;
• неправильные расчёты при проектировании;
• ошибки во время строительства;
• реконструкции дома без усиления основания (достраивание второго этажа, замена кровли, облицовка фасада и прочее);
• появление дополнительных вибраций (подземные толчки, железная дорога, метрополитен);
• подъём уровня грунтовых вод;
• разрастание около дома деревьев с объёмной корневой системой;
• отсутствие системы дренирования и водоотведения.

Очень часто фундамент начинает разрушаться всего через несколько лет после возведения здания. Это происходит из-за отсутствия профессионализма у строителей, неграмотной самостоятельной работы хозяина, экономии на материалах и проекте.

В зависимости от причины, деформации основания могут отличаться, как это показано на рисунке ниже.

 

 

Вид и периодичность ремонта фундамента частного дома, многоквартирного дома и административного здания

 

Если владелец частного дома самостоятельно принимает решение о необходимости той или иной реконструкции, то всеми видами ремонтов фундамента в многоквартирном домостроении или административном здании занимаются ТСЖ или управляющие компании. В договорах между жильцами и УК чётко прописаны сроки различных ремонтов и их объём.

 

Капитальный ремонт фундамента

Капитальный ремонт фундаментов многоэтажных домов и административных зданий – процесс очень трудоёмкий и технически сложный. Достаточно часто именно по причине разрушения основания крупные здания определяются под снос, потому что построить новое оказывается легче и дешевле, чем восстанавливать старое.

В некоторых случаях капительный ремонт фундамента всё же выполняют. Состоит он обычно из нескольких этапов:

1. Проектно-сметные согласования с учётом инженерных коммуникаций.
2. Выемка грунта вокруг здания.
3. Очистка подземной части цоколя.
4. Восстановление целостности фундамента (оштукатуривание, заделка трещин, замена частей).
5. Гидро- и теплоизоляционные работы.
6. Восстановление отмостки.

 

Текущий ремонт фундамента

Целью текущего ремонта является предотвращение глобальных разрушений элементов строения, поддержание внешнего вида дома и несущей способности всех его конструкций. Такой тип восстановления не предполагает замену крупных узлов (например, лифтов или фундаментных плит).

Планированием сроков текущего ремонта для фундамента или других элементов строения занимается управляющая компания или ТСЖ. Такие графики составляют на год вперёд, ознакомиться с ними может каждый собственник. Основанием для выполнения текущего ремонта могут являться:

• результаты визуального осмотра фундамента перед включением отопления;
• поступившие от жильцов жалобы;
• непредвиденные, аварийные ситуации (протечки воды, механические разрушения, природные катаклизмы).

Частичная реконструкция основания многоквартирного дома обычно проводится раз в пять лет. Периодичность текущего ремонта зависит от многих факторов, в том числе, от возраста строения.

 

Ремонт фундамента частями

Когда происходят фрагментарные разрушения основания, прибегают к его частичному ремонту. Для этого можно использовать домкраты, с помощью которых дом слегка приподнимают и фиксируют в таком положении подкосами. По периметру весь фундамент подкапывают, очищают его стены от земли и ветхих фрагментов и укрепляют материал. Те участки, которые подверглись сильному разрушению, разбивают и заменяют новым материалом. Старые и заменённые части фундамента соединяют между собой жёстким цементным раствором.

Наиболее вероятным местом частичного разрушения фундамента, особенно в старых домах, являются углы. Происходит это из-за постепенной осадки грунта в результате его подмывания.

 

Фундаменты каких сооружений больше всего нуждаются в реконструкции?

 

Частота и степень разрушения фундаментов не связана с типом сооружения: одинаково часто такие проблемы встречаются и в частном, и в многоквартирном домостроении, в административных, производственных, складских и иных помещениях. Большая масса сооружения, конечно, влечёт за собой повышенные риски просадки основания, но подобные нюансы должны учитываться ещё на этапе проектирования.

 

Ремонт фундаментов зданий

 

 

При текущем ремонте фундаментов и подвалов в административных и иных зданиях, сооружениях могут выполняться следующие работы:

• расширение и заделка швов, трещин;
• реконструкция облицовки фундаментных стен и цоколя;
• восстановление повреждённых участков, перекладывание или перезаливка отрезка фундамента;
• замена гидроизоляционного материала;
• усиление основания перед установкой тяжёлого оборудования (котла, насоса);
• восстановление приямков, обеспечение работоспособности входов в подвальное помещение;
• устройство вентиляции (продухи, шахты);
• реконструкция отмостки или её частей;
• герметизация вводов коммуникаций;
• монтаж маячков на отдельных участках фундамента для контроля его целостности.

Как правило, административные учреждения находятся в старых и даже старинных постройках, которые часто относятся к памятникам архитектуры. В таких случаях любым видом ремонта должны заниматься лицензированные реставраторы.

 

Ремонт фундамента частного дома

 

 

Как показывает практика, чаще всего к глобальной реконструкции основания владельцы частных домов прибегают сразу после покупки вторичного жилья. И это правильно, ведь нет никакого смысла в ремонте, если «хромает» основа.

Обычно капитальный ремонт выполняется по всему периметру дома, и заключается в укреплении фундамента и обновлении отмостки. Для этого дом окапывают и устанавливают горизонтальную и вертикальную арматуру в виде сварной сетки, которая анкерами крепится к стенам.

Мелкие дефекты основания тоже необходимо устранять. К примеру, выщелачивание поверхности бетона или кирпича ремонтируется глубокой зачисткой и заполнением пустот качественным бетоном. Более серьёзные разрушения могут потребовать выкладывания дополнительной кирпичной стены на высоту фундамента. Здесь ни в коем случае нельзя забывать о гидроизоляции между «старым» и «новым».

 

Ремонт фундамента многоквартирного дома

 

 

Прежде чем добиться ремонта основания в многоэтажном доме, придётся доказать его необходимость. Для этого собирают специальные комиссии и часто применяют метод маячков. Для проведения такого исследования на «подозрительную» трещину устанавливают специальные маркеры. Материал их должен обладать определённой хрупкостью и достаточной адгезией – чтобы при расширении трещины не отрываться от поверхности , а ломаться на две части. Отлично для таких целей подходит гипс.

Маячки устанавливают по всей длине трещины с одинаковым шагом, обязательно подписывают каждый из них. После этого с определённой цикличностью проводят проверки и фиксируют состояние маячков – их последовательное разрушение говорит о расширении трещины и необходимости срочного ремонта фундамента. 

 

Ремонт фундамента деревянного дома

 

 

Если в каменных домах при разрушении основания появляются трещины, то деревянные – «ведёт» в разные стороны: это может быть перекос стен, пола, потолка, оконных и дверных проёмов. В запущенных случаях трескается брус или бревно.

Сравнительно небольшой вес домов из дерева в сложных случаях позволяет выполнять полную замену основания. Для этого сооружение приподнимают с помощью домкратов или ваг (системы рычагов). Наиболее простым и быстрым способом реставрации будет установка столбчатого или свайного фундамента под деревянный дом.

Сваи необходимы в случае большой площади строения, значительной глубины промерзания грунта и его нестабильности. В более простых ситуациях можно обойтись столбиками из кирпича или блоков. Экономически целесообразнее возвести мелкозаглубленный фундамент ленточного типа взамен разрушенного старого основания.

 

Реконструкция фундамента: виды фундаментов, которые, как правило, нуждаются в ремонте

 

Самым надёжным является основание в виде цельной плиты. Поэтому и в ремонте такой тип фундамента нуждается реже всего (при условии соблюдения технологии строительства). В целом же, через определённый промежуток времени абсолютно любому основанию понадобится ремонт, вопрос лишь в том – насколько сильными будут разрушения и какова причина их появления.

 

Ремонт монолитного фундамента

 

 

Чаще всего на основании в виде цельной бетонной плиты возводят дома с небольшой этажностью, имеющие цокольное или подвальное помещение. Установить монолитную плиту можно только на стабильный грунт, несклонный к морозному пучению. Кроме того, здесь очень важна теплоизоляция фундамента и его защита от влаги. Большую роль играет и качество самого раствора, из которого состоит основание, и технология его заливки, подготовка подушки, опалубки, равномерное удаление воздуха из бетона, соблюдение условий застывания.

Крупные трещины в монолитном фундаменте не подлежат ремонту – такой дом уже не спасти. Реконструкция плиты возможна в следующих случаях:

1. При обнаружении мелких «волосяных» трещин, выщелачивания боковой поверхности, можно выполнить частичную реконструкцию – заполнить все пустоты бетонным или цементным раствором.
2. В случае просадки основания необходимо проверить его на наличие пустот в грунте. Такие участки можно заполнить жидким цементом, который подаётся через вбитую в грунт трубу.
3. Частым вариантом ремонта является расширение подошвы из-за увеличения нагрузки. Оно выполняется созданием цельной оболочки вокруг существующего периметра.

После любого типа работ с монолитным основанием окончательным этапом должна быть замена гидроизоляционного слоя.

 

Читайте больше об устройстве монолитного подвала в нашей статье:

• Монолитный подвал: технология устройства монолитного подвала так, чтобы его потом не затопило

 

Ремонт кирпичного фундамента

 

 

Основания домов, состоящие из мелких фрагментов (камня, кирпича), разрушаются легче всех остальных. Зато и отремонтировать их проще! В зависимости от степени повреждения кирпичная кладка может нуждаться в следующих восстановительных работах:

• заполнение трещин и пустот цементным раствором;
• восстановление швов;
• замена повреждённых участков кладки;
• нагнетание бетона в песочную подушку для укрепления фундамента;
• монтаж армирующего каркаса по периметру;
• обвязка из металлических балок;
• обновление отмостки.

Для ремонта важно использовать только качественные связующие материалы (цемент, герметики, мастики, бетон).

 

Ремонт ленточного фундамента

 

 

Наиболее простым считается косметический ремонт основания, когда на бетонной поверхности заделываются мелкие трещины и другие изъяны. Сложности в глобальной реконструкции фундамента ленточного типа обусловлены его монолитностью. В зависимости от степени разрушения существует несколько подходов к ремонту такого основания:

1. Деформированный участок разбивают и вынимают из основания. Заменяют его специальной кладкой из кирпича или камня.
2. «Уставшее» по всему периметру основание можно упрочнить, расширив его. Ещё один способ – армирование стен фундамента и укрепление их поверхности бетоном.
3. Очень разрушенный ленточный фундамент подлежит полной замене. Выполняют её последовательно, частями.

Существуют и более сложные, но эффективные методы восстановления ленточного основания. Для их осуществления используются шпуры, шурфы, выполняются бетонные пробки и усиление грунта цементным раствором.

 

Читайте о гидроизоляции ленточного фундамента в нашей статье:

• Гидроизоляция ленточного фундамента: Технология и материалы

 

Ремонт фундамента из блоков

 

 

Основание из железобетонных заводских блоков встречается достаточно часто. Причина популярности – простота и скорость сборки блочного фундамента. Проблемы с таким типом основания возникают по тем же причинам: из-за воды, пучения грунта, возрастания нагрузки. Укрепить основание из ФБС блоков можно несколькими способами:

1. Наиболее частая, и она же самая простая, проблема – появление трещин в межблочном пространстве. Решается заделкой пустот цементно-песчаным или бетонным раствором, можно использовать специальные ремонтные смеси.
2. При увеличении нагрузки на фундамент его необходимо расширить. Для этого добавляют блочную кладку по периметру, которая примет на себя часть нагрузки.
3. Усиление или замена гидроизоляции, которую удобнее всего выполнить методом нагнетания бетонного раствора, созданием, так называемой, «защитной рубашки».
4. При просадке основания или его части необходимо усилить несущую способность грунта под домом. Для этого добавляют и уплотняют песчаную подушку под провалами и трамбуют почву по периметру всего фундамента.

Чтобы фундамент из отдельных блоков служил долго и не «разъезжался», в верхней части он должен быть обвязан металлическим поясом.

 

Ремонт бутового фундамента

 

 

Сегодня редко можно встретить дом на бутовом основании. Бут – природный камень неровной формы и разного размера. В этом и заключается сложность сооружения из него прочного основания, ведь неравноценные камни очень тяжело качественно связать между собой, обеспечив фундаменту долговечность и цельность.

Со временем бутовый фундамент выкрашивается, существенно снижается его несущая способность. В таком случае оптимальной реконструкцией будет инъектирование цемента или бетона и создание «рубашки» по всему периметру. Выполняют эту работу по частям, в неделю захватывая не более 2,5 погонного метра основания. После инъектирования обязательно нужно оштукатурить всю наружную поверхность, засыпать траншеи и тщательно утрамбовать почву. Завершение ремонта – сооружение отмостки вокруг дома.

 

Читайте о гидроизоляции бутового фундамента в нашей статье:

• Гидроизоляция бутовой кладки и бутовых фундаментов  

 

Технология ремонта фундамента и необходимые для работы материалы

 

Как видно, технология ремонта оснований может существенно отличаться в зависимости от степени повреждения, причины, его вызвавшей, назначения здания, вида и материала фундамента. Каждый из методов реконструкции предполагает использование тех или иных инструментов, строительных материалов. Иногда требуется сложное специальное оборудование, а где-то вполне можно обойтись собственными силами.

 

Ремонт и реконструкция фундамента винтовыми сваями

 

 

Большим плюсом восстановления несущей способности фундамента с помощью винтовых свай является скорость работы – весь процесс занимает всего несколько дней. Ещё одно преимущество – демонтаж старого фундамента необязателен, его можно оставить на месте или убирать частями уже после завершения ремонтных работ.

Обычно свайный ремонт используют в случае слишком мелкой закладки старого основания. Подходит он только для деревянных, щитовых и каркасных домов, постройку из кирпича, например, реставрировать с помощью свай не получится.

Усиление основания винтовыми сваями выполняется в несколько этапов:

1. Производится расчёт количества и размеров свай. При этом учитывают тип грунта, размеры дома, приблизительную нагрузку, глубину промерзания почвы. Намечаются точки ввинчивания – по углам, в местах пересечения несущих стен и с определённым шагом по всему периметру.
2. Дом приподнимается с помощью гидравлических домкратов. По возможности убирается старый фундамент в местах установки свай.
3. В намеченных точках монтируются сваи.
4. Производят укорачивание свай под один уровень, который должен быть указан в расчётах.
5. Для надёжности сваи бетонируются изнутри цементно-песчаным раствором.
6. После застывания бетона на каждую сваю навариваются оголовки – квадратные металлические элементы.
7. На оголовки укладывают швеллеры. Перпендикулярно им – двутавровые балки. Вся конструкция сваривается.
8. Дом опускают на получившееся основание.

Реконструкция фундамента с использованием винтовых свай может выполняться двумя методами: с выносом основания и без выноса.

 

Укрепление и усиление фундаментов при реконструкции

 

 

 

Наиболее частый вариант ремонта. Существует несколько способов усиления фундамента, наиболее распространены следующие из них:

1. Укрепление кладки применяется без увеличения нагрузки на основание в тех случаях, когда поверхность кирпича или блока повреждена, имеются разрушения по всей толще кладки. Элементы кладки заменяются новыми, фундамент цементируется, иногда используются обоймы.
2. Повышение опорной площади необходимо в случае увеличения нагрузки на основание. Выполняется путём укрепления почвы и монтажа приливов. Приливы стягиваются и обжимаются в процессе соединения старой и новых частей основания.
3. Углубить фундамент перед увеличением нагрузки можно в случае, когда он ещё достаточно прочный. Это выполняется либо путём увеличения площади основания (новая кладка расширяет фундамент), либо углублением – если основание имеет достаточную целостность ниже уровня подошвы.
4. Переведение нагрузки на нижележащие слои почвы. Когда нет возможности увеличить площадь – устанавливаются короткие сваи на одном уровне с фундаментом. Если необходимо повысить нагрузку, а прочный грунт лежит глубоко – устраиваются выносные сваи и поперечный ростверк. До прочной почвы недалеко – в пределах габаритов основания под него подводятся усиливающие конструкции.

 

Читайте больше об усилении фундамента:

• Усиление фундамента дома и здания: методы усиления и необходимые для этого материалы

 

Ремонт трещин в фундаменте

 

 

Не все трещины несут одинаковую степень опасности. Иногда на цоколе можно заметить небольшие горизонтальные разломы. Их причиной является несоблюдение технологии заливки бетона, по-другому такие дефекты называют «холодными швами». Возникают они в результате послойной заливки: когда в работе с фундаментом делают перерывы и льют свежий бетон на уже застывший слой.

Холодные швы сами по себе не снижают прочность фундамента, но со временем могут набирать влагу и расширяться. Поэтому их необходимо устранять. Оптимальный материал для заделки мелких трещин – эпоксидная смола. Дефекты шириной от 5 мм лучше заполнять специальными ремсоставами на основе цемента.

Наиболее опасны вертикальные трещины, ведь они свидетельствуют о проблемах, без решения которых фундамент утратит свою несущую способность. В первую очередь необходимо проследить за такими дефектами. Если они будут увеличиваться, срочно приступать к ремонту. Замазыванием вертикальных трещин здесь не обойтись, придётся выполнять частичное или полное усиление фундамента (о способах рассказано выше).

Когда время года для капитального ремонта неподходящее, можно временно задуть трещину монтажной пеной или заполнить цементным раствором – это предотвратит проникновение влаги внутрь бетона.

 

Вам может быть интересна статья о возникновении трещин в фундаменте дома:

• Трещины в фундаменте дома: Причины возникновения и методы их ремонта

 

Гидроизоляция и защита от воды

 

 

Какой бы сложности ремонт ни был выполнен, он окажется бессмысленным без устранения причины разрушения. А в большинстве случаев фундамент приходит в негодность из-за воздействия воды. Поэтому первостепенной задачей является защита основания от влаги. Состоит она из нескольких этапов:

• гидроизоляция вертикальной и горизонтальной части фундамента;
• полноценное отведение дождевой воды с крыши;
• выполнение отмостки по периметру дома;
• дренирование почвы около сооружения.

 

Гидроизоляционные работы

Большая часть строительных материалов имеет технологические поры – застывшие пузырьки воздуха. Это даёт бетону или кирпичу теплоёмкость, облегчает их массу, но также служит «воротами» для влаги. Находящемуся под землёй фундаменту приходится противостоять напору со стороны грунтовых и поверхностных вод. Поэтому при строительстве основание защищают специальными гидрофобными материалами.

Со временем гидроизоляция теряет целостность и начинает пропускать воду. Значит, пора приступать к ремонтным работам. Процесс этот достаточно трудоёмкий, так как для замены гидроизоляции необходимо откопать фундамент на всю его высоту.

Есть несколько способов защиты основания от влаги:

1. Оштукатуривание стен цементно-песчаной смесью. Перед этим рекомендуется использовать проникающую гидроизоляцию, которая заполняет поры в кирпиче и бетоне.
2. Окрашивание битумными, полиуретановыми или полимерными мастиками.
3. Монтаж гидроизоляционных мембран.
4. Оклеивание стен фундамента рубероидом, битумными рулонами или гидроизолом. Данный метод может реализовываться и путём наплавления гидроизоляционных материалов.
5. Инъектирование влагостойких смесей в полости бетона. Если в доме есть цокольный этаж или подвал, можно выполнить наружную гидроизоляцию данным способом изнутри помещения. При этом не придётся откапывать фундамент, что существенно сократит время ремонта.

Какой бы способ гидроизоляции основания ни использовался, впоследствии лучше закрыть водонепроницаемый слой защитным материалом. Это предотвратит его разрушение при закапывании, подвижках грунта, защитит от прорастающих корней. Для этих целей могут использоваться специальные жёсткие и объёмные мембраны.

 

Читайте больше о гидроизоляции фундамента:

• Горизонтальная гидроизоляция фундамента: Технология устройства и нужные для этого материалы
• Гидроизоляция фундаментной плиты: Методы и материалы
• Инъектирование фундамента
• Гидроизоляция свайного фундамента и ростверка: необходимые материалы и способы их нанесения

 

Устройство дренажной системы для отвода воды от фундамента

 

 

Грунтовые и поверхностные воды постепенно подмывают основание дома, вымывают из-под него подушку и почву. В результате возникают просадки, образуются перекосы, появляются трещины и разломы. Чтобы отвести воду подальше от дома, используют дренажи. Часто дренажную систему объединяют с ливневой канализацией, чтобы одним махом убрать угрозу и со стороны сточных вод.

Самым простым способом дренирования почвы вокруг дома является укладка перфорированной трубы. Это гладкая или гофрированная пластиковая труба, по всей длине имеющая одинаковые отверстия. По периметру дома выкапывается траншея глубиной около 0,5 м, на её дне создаётся песчано-гравийная подушка. Обязательно настилается геотекстиль (чтобы предотвратить засорение отверстий в трубе), после укладки труба оборачивается нетканым полотном и закапывается.

Более сложные системы дренирования предполагают монтаж водоотводных лотков, дренажных колодцев и коллекторов. При объединении с ливнёвкой дополнительно устанавливаются водоприёмники и песколовки. Задача всей системы – по максимуму отвести от фундамента всю воду: подземную, наземную, сточную.

 

Читайте больше о дренаже фундамента:

• Дренаж фундамента дома и здания под ключ правильная технология устройства и необходимый для этого материал
• Пластовый дренаж: предназначение и технология его устройства под фундаментной плитой
• Пристенный дренаж фундамента: Технология устройства, рекомендуемые материалы и цены
• Глубинный дренаж участка и фундамента дома: технология устройства, схемы и рекомендуемые материалы
• Кольцевой дренаж вокруг фундамента дома: Технология устройства, схемы и рекомендуемые материалы

 

Цены на работы по ремонту и реконструкции фундамента

 

Для оценки степени разрушения фундамента и определения необходимого объёма работ лучше привлечь специалистов. Не обойтись без профессионалов и там, где нужно специальное оборудование (например, домкраты).

Наименование работ	Единицы измерения	Цена, руб.
Ремонт ленточного фундамента под ключ	м³	16200
Ремонт плитного фундамента под ключ	м³	14400
Ремонт столбчатого фундамента под ключ	м³	18000
Ремонт винтовыми сваями	дом 6*6	110000
Оценка состояния основания	м³	320
Подготовка траншеи по периметру дома	м³	550
Очистка и промывка стен фундамента	м²	150
Демонтаж старой гидроизоляции	м²	50
Нанесение обмазочной гидроизоляции	м²	1100
Устройство песчаной подушки	м³	450
Заливка бетона	м³	1600