Реконструкция зданий и сооружений

Своевременная реконструкция здания помогает избежать массы проблем, среди которых — появление трещин в постройке, нарушение целостности её элементов (таких, как гидро-, тепло- и пароизоляция, несущие конструкции и не только), а также обрушение сооружения, происходящее вследствие длительного пренебрежения ремонтом. В данной статье будут рассмотрены особенности реконструкции зданий различного назначения, а также технологии, применяемые для данного процесса.

Что такое реконструкция и зачем она нужна?

Реконструкция здания предназначается для его полного или частичного обновления с целью улучшения эксплуатационных свойств строения, изменения характера или объёма территории, ввода или вывода из эксплуатации конкретного оборудования или элементов конструкции. Понятие «реконструкция» не следует путать с капитальным ремонтом, который призван восстановить целостность разрушенной или повреждённой постройки, но при этом не направлен на обновление её свойств. 

Рассматриваемый тип работ имеет свои особенности. Например, реконструкция может быть направлена на переустройство целого района, жилого комплекса и прилегающих к нему территорий или постройки, не предназначенной для проживания людей. По этой причине процесс реконструкции в каждом конкретном случае уникален, его особенности определяются перспективами использования конструкции или комплекса сооружений, интересами людей, эксплуатирующих здания и территории, а сами работы проводятся с учётом того факта, что постройке может понадобиться новая реконструкция, а значит, должна быть обеспечена возможность её проведения.

В процессе реконструкции (если говорить, например, о многоэтажном жилом здании) может увеличиваться площадь жилых помещений или количество квартир, могут улучшаться технические показатели фундамента, крыши и несущих конструкций, также возможно проведение работ, направленных на изменение высоты помещений или пропускной способности. Среди возможных работ — пристройка сооружений, частичная или полная разборка здания, изменение его планировки, обновление оборудования, отделочные работы и не только. В результате значительно улучшается качество жизни в здании, а необходимость проведения капитального ремонта отодвигается на несколько лет.

Подводя итог, работы по обновлению здания можно разделить на три вида, отличающихся друг от друга по целям реконструкции:

1. Изменение характера эксплуатации здания, в ходе которого проводится перепланировка жилых или нежилых помещений, перестраиваются нижние этажи постройки и так далее;
2. Улучшение технических показателей здания (например, обновление оборудования, обеспечивающего пожарную безопасность, замена изношенных элементов строения);
3. Работы по улучшению функциональности сооружения, которые могут включать в себя установку нового оборудования, а также реконструкцию систем отопления, водоснабжения, вентиляции и канализации.

Виды реконструкции зданий

Если же говорить о видах работ, которые включает в себя реконструкция здания, можно выделить полное или капитальное обновление здания, а также малую или частичную реконструкцию. Подробнее данные виды работ будут рассмотрены немного позже. 

Среди ремонтных работ, выполняемых в процессе реконструкции здания выделяют следующие процедуры:

• Перепланировка помещения, изменение его высоты;
• Замена устаревших или повреждённых конструкций, инженерных коммуникаций, элементов мебели или отдельных их частей;
• Усиление несущих конструкций, крыши, фундамента;
• Упрочнение или укрепление грунта;
• Пристройка, надстройка различных конструкций;
• Косметическое обновление фасада здания с использованием краски, штукатурки, теплоизоляционных материалов, добавление к фасаду дверей и окон;
• Реорганизация всего сооружения или отдельных его элементов (например, в случае крыши это может означать устройство мансардного помещения).

Капитальная реконструкция зданий

Комплексная или капитальная реконструкция здания подразумевает проведение работ по улучшению не только самого сооружения, но и прилегающих к нему территорий. В ходе комплексной реконструкции повышается капитальность здания, увеличивается жилая или иная полезная площадь помещений, обновляются территории, окружающие конструкцию. Капитальные работы предполагают полное обследование сооружения, учёт всех его повреждений и несовершенств, а также утверждение и осуществление работ по реконструкции. В процессе реконструкции могут быть переложены стены, затронуты несущие конструкции или заменены перекрытия. Рассматриваемый вид работ актуален не слишком часто, как правило, его проводят не чаще, чем раз в десять лет.

Реконструкция части здания

Малая или частичная реконструкция же, наоборот, направлена на работу с отдельными элементами зданий. Это может быть фундамент, кровельная конструкция, стены, подвальное помещение и не только. В процессе частичного обновления сооружения нечасто затрагиваются несущие элементы зданий, а также не производится перекладка стен или иные масштабные работы. Главный «потребитель» малой реконструкции — здания, не подверженные износу и не получающие существенные повреждения в процессе эксплуатации. Рассмотрим немного подробнее разновидности частичных работ. 

Реконструкция фундаментов зданий

Фундамент является основой любого здания, поэтому при его повреждении существенно страдает всё здание. Своевременная реконструкция фундамента позволяет решить имеющиеся проблемы и предотвратить дальнейшее разрушение основания, всегда чреватое негативными последствиями.  В ходе реконструкции фундамента могут проводиться следующие работы:

• Расширение некоторых типов фундаментов (например, ленточного);
• Переустановка фундамента на свайные колонны;
• Увеличение глубины или высоты основания;
• Усиление грунта, расположенного под фундаментом, увеличение максимально допустимой нагрузки на основание.

Перед началом реконструкции фундамента проводится его полное обследование, определяется несущая способность основания, а также планируемый объём строительных работ. Если масштаб работ достаточно большой, то подходить к процессу нужно равномерно, понимая, что реконструкция может занять много времени. Также стоит отметить, что каждый фундамент включает в себя надземную и подземную части, и при определении объёма работ необходимо учитывать, какие из этих частей будут подвергаться реконструкции. Среди возможных причин реконструкции фундамента — увеличение нагрузки на него, изменение условий эксплуатации, повреждение материала основания, нарушение его устойчивости, смещение грунтов и некоторые другие моменты.

Реконструкция стен здания

К возникновению необходимости реконструкции стен могут привести различные причины, в числе которых — ошибки в процессе строительства или эксплуатации стен, превышение максимально допустимой для них нагрузки, естественная или искусственная усадка фундамента, значительные ветровые нагрузки, агрессивное воздействие влаги, температур, микроорганизмов, а также существенные механические воздействия. Работа с несущими стенами занимает гораздо больше времени, чем реконструкция наружных стен, и таит в себе намного больше сложностей. В любом случае реконструкция стен здания направлена на:

• Выполнение качественной гидроизояции стен, устройство защиты стен от воздействия различных вод;
• Усиление стен, монтаж укрепляющих конструкций, использование соответствующих строительных материалов;
• Теплоизоляция стен, предназначенная для утепления фасада сооружения, а также внутренних помещений;
• Замена стен, которая проводится только в тех случаях, когда перечисленные выше виды работ нецелесообразны.

Продолжительность и стоимость работ по реконструкции стен здания зависят от материала стен, выбранного вида работ, типа конструкций и некоторых других параметров. К примеру, обновление кирпичной кладки существенно отличается от работ с железобетонными стенами.

Реконструкция подвалов и цокольных этажей

Как правило, в реконструкции нуждаются подвалы старинных особняков или ветхих зданий с основанием фундамента из кирпича, бута или блоков ФБС. Один из самых важных моментов, который надо учитывать при реконструкции подвальных помещений и цокольных этажей, которые находятся под землёй, это комплексная гидроизоляция сооружения, так как именно подземные помещения наиболее подвержены воздействию воды и влаги и речь идёт не только о грунтовых водах, но и о воде, которая образуется в результате выпадения осадков или таянья снега. При недостаточном внимании аспекту гидроизоляции, выполненная реконструкция может быть непригодна к эксплуатации, так как фундамент будет постоянно влажный, что приведёт к будущему разрушению элементов отделки, образованию плесени, сырости и грибка, а также возможному затоплению подвала.

Нередко при реконструкции подземных помещений для увеличения пространства их углубляют. При углублении подвала необходимо уделить особое внимание не только его защите от воды, но и усилению его фундамента. Подробнее о правилах и методах углубления подвальных помещений вы можете прочитать, перейдя по ссылке ниже.

Вам может быть интересно:

• Реконструкция подвала и его капитальный ремонт под ключ с учётом гидроизоляции и других важных нюансов
• Как правильно сделать углубление подвала ниже подошвы фундамента

Подробнее о гидроизоляции подвалов вы можете почитать в следующих статьях:

• Гидроизоляция подвала изнутри: Методы, материалы и этапы работ
• Гидроизоляция бутовой кладки и бутовых фундаментов
• Гидроизоляция кирпича и кирпичной кладки
• Гидроизоляция стен дома снаружи и изнутри – Методы, материалы, цены и технология

Реконструкция кровли здания

Кровля это важный элемент любого здания и её реконструкций нуждается в особом внимании и профессиональном подходе. Как правило, в кровельных конструкциях необходимо проверить и при необходимости заменить следующие элементы:

• Стропильная система (может прогнить, деформироваться или потерять устойчивость);
• Теплоизоляция
• Гидроизоляция
• Финишное кровельное покрытие

Вам может быть интересно:

• Реконструкция кровли здания и крыши административного здания и частного дома
• Гидроизоляция и ремонт скатной кровли
• Ремонт гидроизоляции кровли: Методы, материалы и цены

Реконструкция этажей здания

Для различных зданий, в том числе жилых (частных или многоквартирных), промышленных, офисных, административных и некоторых других, может быть актуален такой тип работ по реконструкции, как изменение этажности. Данный процесс перед его началом обязательно согласовывается с официальными инстанциями, поскольку в большинстве случаев он затрагивает несущие конструкции и значительно влияет на структуру здания.

Для увеличения числа этажей, как правило, выполняется надстройка дополнительного помещения, расширение площади здания и перепланировка некоторых его помещений. При необходимости несколько этажей могут быть объединены в один, особенно если речь идёт о верхних этажах многоэтажного здания. Иногда последний этаж обустраивается в виде мансардного помещения, используемого для целей, отличных от главного предназначения постройки.

Работа с этажами зданий может заканчиваться обустройством подвальных и мансардных помещений, цокольных или антресольных этажей, а также внутренней перепланировкой помещений. Изменение этажности проводится нечасто, основной причиной для организации таких работ служит нецелесообразность текущего состояния этажей постройки.

Типы зданий для выполнения работ по реконструкции

В каждом отдельном случае реконструкция имеет свои особенности, определяемые назначением здания, тонкостями его эксплуатации, его габаритами и некоторыми другими показателями. Рассмотрим процесс реконструкции немного подробнее на примере различных сооружений.

Реконструкция старых зданий

Реконструкция старых домов проводится нечасто: как правило, к ней приступают только в тех случаях, когда для этого есть веская необходимость. Ниже представлено несколько ситуаций, в которых оптимальным решением может стать реконструкция старого дома.

1. Например, во многих старых домах возникает необходимость увеличить жилую или любую другую полезную площадь. Такие работы осуществляются за счёт изменения этажности здания, переобустройства кровельной конструкции, перепланировки жилых помещений и не только. В некоторых случаях в ходе реконструкции к основному зданию пристраиваются дополнительные конструкции.
2. Может возникнуть необходимость превратить холодное нежилое помещение в утеплённое пространство посредством монтажа теплоизоляционного материала на стены или крышу. Нередко такая реконструкция включает в себя также и отделочные работы, призванные улучшить внешний вид строения.
3. Внутренняя перепланировка старого здания может позволить взглянуть на него абсолютно по-новому. К примеру, многолетнюю дачу можно превратить в жилой дом, который будет использоваться на протяжении всего года, а не только в течение тёплых сезонов. В ходе перепланировки затрагиваются несущие конструкции, укрепляется фундамент, изменяются многие параметры жилых помещений.
4. Также реконструкция старых сооружений проводится при их существенном износе. Если здание постоянно нуждается в ремонте, а его составные части, такие как стены и крыша, уже никуда не годятся, то иначе как при помощи комплексной реконструкции проблемы решить не удастся.

Реконструкция жилых зданий 

Реконструкция жилых зданий направлена на изменение в положительную сторону условий проживания в помещениях. Такие работы осуществляются с целью обеспечения бесперебойного и качественного функционирования всех систем обслуживания граждан, а также с целью сохранения в жилых помещениях нормальных условий для жизни. В случае частных домов реконструкция может включать в себя перепланировку крыши, устройство мансардного помещения, изменение назначения подвального помещения и не только. Для многоквартирных домов же могут быть актуальны такие изменения, как усиление фундамента, перепланировка квартир, изменение этажности здания, а также тепловая реабилитация ограждающих построек.  

Реконструкция нежилого здания

Перед началом работ по реконструкции нежилого здания необходимо получить разрешение от официальной инстанции на проведение некоторых мероприятий, среди которых:

• Пристройка к дому дополнительной конструкции;
• Увеличение или уменьшение этажности здания посредством строительных работ;
• Изменение кровельной конструкции, устройство мансардного помещения;
• Оборудование дополнительных помещений, таких как подвал или антресольный этаж; 
• Капитальное усиление несущих конструкций строения, замена или восстановление инженерных коммуникаций.

Итоговый объём работ по реконструкции определяется на основании особенностей эксплуатации нежилого здания, а также масштабов планируемых изменений. Важно подходить к реконструкции здания комплексно и при необходимости проводить работы по благоустройству не только самой постройки, но и прилегающих к ней территорий.

Реконструкция промышленных зданий и сооружений

Реконструкция промышленных строений проводится исключительно с целью повышения производительности оборудования и различных частей здания, а также с целью улучшения качества производимой продукции. В ходе строительных работ в таком случае могут быть изменены следующие моменты:

• Площадь и эксплуатационные свойства фундамента, колонн, стен, ферм, балок и других строительных элементов;
• Количество, а также габариты этажей, состояние перекрытий;
• Площадь промышленного здания, которая может быть изменена посредством строительства и введения в эксплуатацию различных пристроек и надстроек, а также дополнительных пролётов;
• Эксплуатационные свойства различных инженерных коммуникаций и систем связи;
• Состояние систем и материалов, отвечающих за теплоизоляцию как всего здания, так и отдельно наружных ограждающих построек;
• Существенные и мелкие дефекты систем эвакуации и противопожарной безопасности.

В ходе проведения работ по реконструкции здания могут быть также затронуты прилегающие к нему территории.

Реконструкция офисного здания

Реконструкция офисных зданий и бизнес-центров в первую очередь направлена на обеспечение комфортных условий работы сотрудников в помещении. В перечень возможных строительных работ для рассматриваемых строений входят следующие процессы:

• Внутренняя перепланировка помещений (увеличение или уменьшение площади помещений, изменение их формы, устройство дополнительных туалетных и ванных комнат, установка перегородок внутри помещений и так далее);
• Замена или восстановление инженерных коммуникаций (такие работы могут затрагивать системы вентиляции, канализации, водо- и электроснабжения, реконструкция в данном случае подразумевает работу с повреждёнными элементами коммуникаций или изменение точек их ввода, характера разведения и так далее);
• Работа с интерьером помещений (косметическое обновление всех помещений здания, замена изношенных отделочных материалов на более качественные, оптимизация планировки помещений);
• Реконструкция фасада офисного здания (замена устаревших или подвергшихся износу конструкций на более новые, повышение эффективности всех составных частей здания, монтаж утеплителя, установка вентиляционной системы, применение нетяжелых отделочных материалов);
• Обновление систем обеспечения безопасности (монтаж системы видеонаблюдения, пожарной безопасности и некоторых других, устройство резервных источников электричества, структурное обновление здания с целью привести его в соответствие требованиям безопасности, причём последний пункт может касаться эвакуационных выходов, лестниц и так далее);
• Благоустройство территорий, прилегающих к офисному зданию или бизнес-центру (устройство стоянок для автомобилей, формирование удобных подъездных путей, установка элементов дополнительного освещения, забота об экологии, включающая в себя, к примеру, озеленение земельных участков).

Реконструкция офисного здания, проведённая профессионалами своего дела, позволяет обустроить новейшие офисные центры, отлично подходящие для комфортной работы сотрудников различных компаний.

Реконструкция кирпичных зданий

Работы по реконструкции кирпичных домов практически ничем не отличаются от обновления зданий, в основе которых лежат другие материалы. В ходе реконструкции могут быть проведены следующие работы:

• Обновление стен, фундамента и кровли;
• Расширение или замена дверных и оконных проёмов;
• Внутренняя перепланировка помещений;
• Изменение параметров мансардных, подвальных и других дополнительных помещений;
• Выполнение работ по пристройке или надстройке различных конструкций;
• Замена, обновление или восстановление элементов инженерных коммуникаций, оборудования, элементов мебели и систем связи.

Если же говорить о кирпичной кладке, являющейся основой рассматриваемого типа зданий, то можно выделить несколько способов её усиления: обработку армирующего каркаса бетонными или цементными растворами, инъектирование самой кладки строительными составами на основе полимерных веществ и установкой обойм из металла или бетона, располагающихся в вертикальной ориентации.

Работы по реконструкции зданий

Реконструкция здания объединяет большой перечень работ, направленных на полное или частичное обновление структуры постройки. В перечень таких работ входят:

1. Предпроектная деятельность, в процессе которой проводится осмотр здания, получается разрешение на его реконструкцию, составляется предварительная версия проекта реконструкции, изучаются различные технические и экономические параметры, указывающие на необходимость реконструкции или, наоборот, препятствующие ей.
2. Полное обследование состояния конструкции, замер всех необходимых показателей, изучение планировок и элементов инженерных коммуникаций. На данном этапе формируется графическая составляющая проекта реконструкции, которая сопровождается пояснениями и рекомендациями для тех, кто будет выполнять работы.
3. Составление проекта реконструкции, который будет включать в себя полный комплект чертежей, технологическое задание и результаты всех замеров, а также все дополнительные записи и рекомендации строителям. Также достаточно часто формируется план осуществления работ по реконструкции, который должен быть одобрен в официальных инстанциях.
4. Следующий этап состоит из работ по демонтажу всех необходимых элементов, включая отделку, инженерные коммуникации, оборудование, элементы мебели, кровлю, а в некоторых случаях и несущие конструкции. Процесс демонтажа полностью определяется и регулируется составленным проектом.
5. За демонтажными работами следует непосредственная реконструкция здания в соответствии с проектом. Реконструкция может затрагивать несущие конструкции, систему пожарной безопасности, планировку различных коммуникаций, материалы, отвечающие за сохранение тепла в помещении, изменение параметров помещений, а также отделочные работы.
6. После завершения работ по реконструкции здания его необходимо ввести в строй. Для этого в официальной инстанции получается разрешение на ввод сооружения в строй, причём это возможно только на основании акта приёмки строения. Проводится масштабная проверка, в ходе которой выясняется соответствие обновлённого здания существующим нормам, а также заранее утверждённому проекту.

Проектирование реконструкции зданий и сооружений

Перед началом работ по реконструкции здания необходимо составить подробный проект, который будет включать в себя всю необходимую документацию, графические составляющие, техническое задание и пояснительные записки, если они нужны. Для формирования качественного проекта обязательно проводятся замеры габаритов конструкции, которые лучше всего проводить с применением специальных инженерных систем. 

В проекте прорабатываются такие вопросы, как изменение технических характеристик здания, работа с несущими конструкциями, состояние коммуникаций и систем связи, а также планировка помещений. Также грамотно составленный проект содержит сведения о сроках проведения работ и их стоимости, о технологиях, необходимых для реконструкции, об оборудовании и материалах, которые планируется использовать. 

После составления плана можно приступать к согласованию, которое осуществляется в государственных инстанциях. Нужно всегда быть готовыми к тому, что процесс согласования может затянуться на длительное время. Приступать к реконструкции здания или сооружения можно только после получения соответствующего разрешения от государства.

Стоимость реконструкции здания с ценой за 1м2

Цена реконструкции здания напрямую зависит от состояния здания, объема работ и итоговой задачи по ремонту. Для точного определения стоимости реконструкции рекомендуется обратиться в нашу компанию и заказать выезд инженера для составления технического задания по реконструкции для сметного отдела, именно на основании качественного технического задания от нашего инженера специалисты сметного отдела смогут выполнить не предварительные, а окончательные точные расчеты цен и итоговой стоимости реконструкции.

Ниже приведена таблица с предварительными ценами на реконструкцию различных элементов здания:

Услуги реконструкции существующего здания

Многие строительные компании предлагают свои услуги в области реконструкции зданий различного назначения. Специалисты обследуют конструкцию с применением новейшего оборудования, производят её замеры, составляют проект, занимаются его согласованием, а также выполняют и саму реконструкцию. Таким образом, в обязанности представителей компании входит:

• Формирование технического задания;
• Определение параметров и состояния инженерных коммуникаций;
• Проведение замеров, обследование различных элементов постройки, создание эскиза проекта;
• Получение разрешения на проведение работ по реконструкции;
• Постоянный контроль проведения строительных работ;
• Введение готового сооружения в эксплуатацию.

Квалифицированные специалисты гарантируют соблюдение всех ГОСТов и нормативных актов, а также предоставляют гарантию на свою деятельность. Сроки проведения реконструкции при этом могут зависеть от назначения конструкции, объёма строительных работ, характеристик используемого оборудования, состояния здания на момент обследования, сложности планируемых работ и некоторых других параметров. Итоговые сроки, равно как и стоимость проведения работ, определяются специалистами после прохождения всех подготовительных этапов реконструкции.

Нормативная документация

При проведении работ связанных с реконструкции, очень важно следовать общепринятой нормативной документации в том числе различным СНиП и ГОСт, а также разным ТУ.

Для скачивания нажмите на ссылку следующих нормативных документов:

• СП 48.13330.2019. Свод правил. Организация строительства
• Правила проектирования капитального ремонта

Проведение реконструкции здания: объяснение основных понятий и отличий между ними

В строительстве существуют некоторые понятия, по своему смыслу близкие к реконструкции. Для того чтобы понимать основные моменты, рассмотрим наиболее важные их отличия от реконструкции.

Реконструкция зданий и капитальный ремонт: определения и отличия

В первую очередь, понятия капитального ремонта и реконструкции отличаются друг от друга тем, что последняя подразумевает изменение параметров жилой или нежилой конструкции. Речь может идти о полезной площади, количестве этажей, строительном объёме и не только. В процессе капитального ремонта же такого обновления не происходит: данный процесс направлен только на замену или восстановление отдельных элементов здания, среди которых — стены, фундамент, кровля, инженерные коммуникации и так далее. Геометрические параметры сооружения при этом остаются неизменными.

При этом в процессе капитального ремонта по минимуму затрагивается конструктивная часть здания: основной акцент делается именно на восстановление целостности уже имеющейся полезной площади. Реконструкция же предполагает расширение площади сооружения, обустройство этой площади при помощи различных конструкций и, как следствие, повышение качества жизни или работы в помещении.

Больше о различных видах ремонта, читайте в этих статьях:

— Реконструкция подвала и его капитальный ремонт под ключ с учётом гидроизоляции и других важных нюансов

— Трещины в стене дома: методы ремонта и причины их возникновения

— Работы по ремонту кровли частного дома, многоквартирного дома и административного здания под ключ

Модернизация и реконструкция: отличия

Модернизацию можно считать видом реконструкции, направленным на усовершенствование параметров здания без изменения его геометрических размеров. В процессе модернизации могут быть улучшены инженерные коммуникации, увеличена функциональность технологического оборудования, повышена комфортабельность проживания или работы в помещении. Рассматриваемые работы включают в себя:

• Обновление теплоизоляции здания, установка или усовершенствование шумоизоляции;
• Замена потерявшего актуальность оборудования и различных коммуникаций на новые устройства;
• Укрепление несущих конструкций, фундамента, кровли, перекрытий;
• Обустройство или усовершенствование балконов и лоджий, а также подвальных и цокольных помещений.

Модернизация предполагает лишь поверхностную реконструкцию постройки, без изменения её габаритов, и поэтому не требует значительных финансовых затрат.

Реставрация и реконструкция: отличия

Реставрация, как правило, подразумевает восстановление разрушенного или существенно повреждённого здания. Такой тип работ часто применяется в случаях восстановления объектов культурного или исторического наследия. В ходе реставрации полностью сохраняются архитектурные показатели постройки. При этом внешний вид восстановленного здания не должен отличаться от того, как строение выглядело до разрушения. 

Реконструкция таких сооружений в большинстве случае противопоказана, поскольку она предполагает изменение параметров архитектурного строения. Работы по реконструкции такого здания, подразумевающие изменение многих его показателей, могут быть проведены только при угрозе обрушения постройки вследствие её конструктивного несовершенства.